廣州樓市“金九銀十”廝殺開啟，中心區300萬元至500萬元可上車
“金九銀十”即將來臨，廣州樓市迎來供應高峰。據統計，預計有16個項目在“金九銀十”集中入市，當中包括不少中心六區300萬元至500萬元的全新剛改產品。與以往單純追逐高得房率不同，多個全新樓盤以低容積率和實景公區為賣點，且傾向“務實定價”，不少項目以“首開驚喜價”、加推促銷等策略加速去化。業內預計，9月樓市或迎來局部回暖，中心區整體表現更優，但內部分化依然明顯。
▲中心區新盤不再只有超高層選擇，低密住宅陸續入場。
房企搶灘“金九”，中心區300萬元至500萬元新品成供應主力
作為傳統樓市旺季，9月廣州樓市供應集中釋放。據不完全統計，將有16個項目首開或加推，多數全新盤集中在天河、白云、黃埔、荔灣等廣州市中心六區，以總價300萬元至500萬元產品為主，戶型和價格面向首置及剛改客群。
其中，天河區兩大項目備受矚目，奧體板塊的保利辰園·湖境正式面市，珠江·天河都薈二期則推出全新“峯薈”組團，兩個項目分別主打建面75㎡至128㎡及71㎡至143㎡戶型；白云嘉禾望崗板塊的越秀貝好家·嘉悅云啟則將于本周末開放樣板間，供應84㎡至126㎡產品，項目“學鐵商”配套齊全；黃埔區的新世界四季山水、華潤置地黃埔潤府和荔灣芳村建鑫如意芳華都加入推新隊列。
從定價策略來看，多個項目采取“首開驚喜價”或“優惠加推”，以貼近市場的誠意價吸引購房者。黃埔潤府在8月頭以4.5萬元至4.8萬元/㎡吹風價亮相，而周邊競品多為“3字頭”，最終項目果斷以3.8萬元至4.2萬元/㎡入市，總價門檻約320萬元。而天河的保利辰園·湖境吹風價350萬元起，單價4.65萬元/㎡；珠江·天河都薈二期吹風價同樣在4.6萬元/㎡起。
在白鵝潭某江景項目，銷售人員直言：“現在109㎡的尾貨產品優惠力度很大，485萬元以內便可以入市。之前剛開盤的時候單價是7萬元/㎡+，目前單價比5.3萬元/㎡的備案價還低，需要草簽后申請調低備案價后方能網簽。”
廣州中原研究發展院分析指出，9月作為傳統旺季，預計房企推盤積極性與讓利促銷力度會穩步恢復，前期積壓的購房需求有望逐步釋放。房地產市場研究專家鄧浩志向新快報記者表示：“這個‘金九’，無論全新盤還是加推產品均密集推出特價單位、優惠折扣，同時上線渠道合作、全民營銷、大客獎勵等多種營銷手段。今年4月至8月樓市成交未及預期，不少開發商希望在‘金九銀十’快速回籠資金，促銷力度普遍較大。”
多盤不再聚焦“高得房率”，個別樓盤異地與實地樣板房存差異
在廣州樓市圍繞高得房率內卷近兩年后，市場風向正悄然轉變。如今，高得房率已不再是樓盤的稀缺性優勢，不少新規樓盤雖仍強調為“新規產品”，但已明確表示不再聚焦得房率競爭。
在白鵝潭某江景項目，銷售人員表示，自6月中旬廣州進一步嚴格報建審批后，新報建項目得房率普遍回落，以往120%、130%的得房率難再延續。“我們二期產品雖然也是去年新規出臺期間報建，但新一期得房率將在100%以內。作為改善型產品，我們更注重園林、大堂等公共區域的質感，真正提升業主生活體驗”。在黃埔區主推改善產品的珠江·春項目，銷售人員坦言，當前戶型得房率約為100%，并未追求“高贈送”。
新快報記者還發現，個別項目存在異地樣板房飄窗設計與實地樣板房不一致的情況。記者在老黃埔板塊某項目中看到，異地樣板房示范單位的飄窗寬度與實地樣板房飄窗寬度空間差異明顯。有業內人士坦言，這種差異反映出高贈送承諾在落地時可能存在不確定性。“除常規的陽臺、飄窗、花園贈送外，部分項目甚至以結構連板、設備平臺等手法‘偷面積’，這類操作在報建和驗收過程中均存在較高風險”。
鄧浩志告訴新快報記者：“目前多數項目的得房率是按套內面積計算，但部分項目一些戶型專梯專戶的產品將電梯前廳納入得房范圍，大幅拉高數值。”鄧浩志直言，“目前‘得房率’并無官方統一標準，計算口徑混亂，也不像實用率那樣可根據房產證中的套內面積和建筑面積數據推算得出。”
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“近期各地陸續整治‘偷面積’，‘好房子’應在產品設計、社區服務、空間格局、綠色節能、配套服務等方面下功夫，而非僅在使用率上做文章。”
低密住宅陸續入場，公區普遍提前呈現實景
目前購房者置業觀念轉變，從單純追求面積大轉為追求居住舒適度。以往低容積率、高舒適感多為高端產品專屬，而廣州中心區不少板塊被高密度項目占據，部分項目的容積率甚至超過5，普遍以40層以上、3梯5戶甚至2梯5戶來設計，居住壓抑感明顯。
這一現狀正隨新規落地逐漸改變。今年《住宅項目規范》正式實施，明確要求住宅容積率控制在3.1以下、層高不低于3米，低密地塊項目開始陸續入市。天河奧體板塊近日推出保利辰園·湖境，容積率僅2.07，規劃17層至23層住宅，成為中心六區少見的低密剛改產品；周邊的珠江·天河都薈二期容積率約為2.5，同樣低于新規上限。
事實上，開發商對低密產品的布局早有鋪墊。新規實施前，不少企業已主動提升建設標準，打造舒適住宅。克而瑞廣佛數據顯示，低密地塊占比持續攀升：2024年廣州供應的66宗涉宅用地中，容積率低于3的有31宗，占比47%；今年截至5月，該占比升至55%，創下近六年新高，反映出土地供應和產品規劃正持續向“低密舒適”傾斜。
改善住宅產品公區普遍提前實景呈現。
除低密規劃外，樓盤公區配套的提前呈現也成為新趨勢，尤其高端項目表現突出。例如保利天曜的“金玉滿堂”城市會客廳、非遺藝術長廊，搭配恒溫泳池、健身房、私宴廳等功能區已實景開放；黃埔珠江春則落地了室內恒溫泳池、健身房、地下歸家車馬廳及星空頂車庫……多個項目提前展示公區實景，讓購房者可以直觀感受項目的建筑品質以及實際的居住氛圍。
對于后續市場走向，廣州中原研究發展部分析稱，市場波動下置業信心仍受制約，9月銷售大概率僅局部回暖，中心區整體表現更優，但內部分化明顯，郊區仍需通過讓利促進成交。鄧浩志則表示：“以當前市場來看，除了通過產品力吸引購房者，全新盤確實需要‘接地氣’的定價才有機會走量。”
采寫：新快報記者 何璐詩
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