中新經緯9月18日電 題：如何從增量思維轉向存量思維？
作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
日前，國家統計局發布70個大中城市商品住宅銷售價格指數，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅總體繼續收窄。
自2024年9月24日中國人民銀行、國家金融監督管理總局及中國證券監督管理委員會共同宣布多項支持經濟高質量發展的金融政策，要求從供需兩端協同發力以期穩定房地產市場。這些政策包括引導商業銀行降低存量房貸利率、統一全國層面首套房和二套房貸款最低首付比例至15%，以及延長部分房地產金融支持政策的有效期等。
在當前市場供求關系發生重大變化的背景下，傳統的增量思維調控模式正面臨挑戰。主因在于，房子正從資產屬性轉向居住屬性，意味著市場邏輯也在徹底改變――資產時代可以容納多套房持有，居住時代只需1-2套自住。此外，還存在三類推動力：價格泡沫擠出帶來的“止損式掛牌”、居住適居性不足導致的“淘汰式掛牌”，以及新一輪“高品質”新房對存量住房的競爭性擠壓。
這背后反映出的現實情況是，目前購房市場以剛性需求為主，而且大都遵循“非最低價不成交”的撿漏型購房原則。中間改善群體因舊房賣不上價，要么無力置換，要么不愿“賤賣”而陷入觀望；高收入人群雖對價格敏感度低，但市場規模有限。
二手房的這種狀態，會直接影響新房的交易量。目前新房購房主體是“賣舊買新”的改善客戶，若舊房無法順利出售，新房交易便難以達成。
因此，當前政策可從增量思維徹底轉向存量思維，核心邏輯是修復二手房流動性、穩定存量市場的價格體系。在存量時代，二手房是市場主體：其交易量決定新房成交量，其價格水平制約新房定價能力。
所以，要修復存量市場的價格錨，筆者建議應停止無序的供地和開工。例如，區域內新房去化周期在12-18個月，就停止批售新項目；去化周期超過18-36個月，要停止開工新項目；新房去化周期超過36個月，要停止供地。
當前形勢下，“退就是進”。將重心轉向存量流動性提升和穩定價格預期，后續城市更新、城中村改造、存量盤活等長效機制才可能有效推進。眼下新盤“交付即掛牌”的趨勢已經發出警示：再不止步擴張，未來將積重難返。
穩定市場應從存量入手，通過控制新增供應、逐步改善存量住房的公共配套和社區品質，夯實外來人口本地化的需求基礎，最終消化庫存、重建價格預期、恢復市場良性循環。(中新經緯APP)
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責任編輯：張寧
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