中新經緯11月4日電 (羅琨)上交所官網信息顯示，保利發展控股集團股份有限公司(下稱保利發展)近期擬面向專業投資者公開發行公司債券，注冊金額不超過150億元，擬分期發行。牽頭主承銷商、簿記管理人及受托管理人為中信證券，聯席主承銷商為中金公司、中信建投、國泰海通、申萬宏源四家券商。
目前，該債券項目狀態為“已受理”，更新日期為11月1日。募集說明書顯示，本次公司債券募集資金擬全部用于償還或置換到期或回售的公司債券。根據本次債券發行時間和實際發行規模、募集資金到賬時間、公司債務結構調整計劃及其他資金使用需求等情況，保利發展未來可能調整用于償還到期或回售的公司債券、償還有息債務、項目建設及運營和收購地產項目等的具體金額或調整具體明細。
存貨賬面價值超7000億
公開資料顯示，保利發展成立于1992年，是中國保利集團控股的大型上市公司。保利發展提供不動產投資開發、不動產經營、不動產綜合服務等綜合性服務，旗下業務布局全國百余城。保利發展為投資控股型公司，通過子公司從事房地產銷售等業務，經營收入和利潤主要來自子公司。其主要子公司為廣東保利城市發展有限公司。
從近年業績情況來看，2022年至2024年及2025年上半年(下稱最近三年及一期)，保利發展分別實現營業總收入2811.08億元、3468.94億元、3116.66億元和1168.57億元，分別實現凈利潤270.11億元、178.99億元、97.38億元和65.68億元。近期公布的三季報顯示，2025年前三季度，保利發展實現營收1737.22億元，凈利潤65.15億元。
2025年第三季度，保利發展歸屬于上市公司股東的凈利潤為-7.82億元。募集說明書解釋稱，受行業和市場下行影響，房地產項目結轉利潤率有所下降，保利發展不并表的合聯營項目的盈利情況在報表中體現為投資收益，2025年第三季度投資收益虧損10.64億元，導致2025年第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤發生虧損。
募集說明書顯示，保利發展的對外投資活動主要為房地產項目投資，具有單筆金額大、區域分布廣、行業政策波動性強等突出特點。房地產項目投資在產品銷售并結轉收入以前都以存貨形式存在，因此房地產企業存貨規模往往較大。
財務數據顯示，最近三年及一期末，保利發展存貨賬面價值分別為8778.93億元、8695.08億元、7985.59億元和7611.04億元，占資產總額的比重分別為59.70%、60.51%、59.81%和58.30%。
Wind數據顯示，保利發展的存貨規模近年來在A股上市的地產企業中位居第一。從2025年三季度的情況看，保利發展的存貨規模為7462.10億元，位居第二的綠地控股為4820.56億元，第三名萬科為4230.76億元。
募集說明書稱，保利發展存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對其償債能力和資金調配帶來較大壓力，在目前房地產市場激烈競爭和房地產市場降溫的大環境下，存貨面臨一定的去化壓力。此外，若未來國內行業政策調控不及預期，房地產市場需求未得到有效提振，相關房地產項目價格下滑，可能會造成存貨減值損失，亦對公司財務表現產生不利影響。
財務數據顯示，2022年至2024年，保利發展存貨跌價準備余額分別為21.33億元、50.42億元和79.26億元。
在手貨幣資金超1200億元
2020年8月，監管層收緊房企融資，控制房地產行業的有息債務增長，并設置了“三道紅線”。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大于70%，紅線二是凈負債率不得大于100%，紅線三是現金短債比不得小于1倍。
募集說明書顯示，自“三道紅線”政策實施以來，保利發展各項指標均符合綠檔企業標準。
從短期償債能力指標來看，最近三年及一期末，保利發展流動比率分別為1.54、1.56、1.62和1.66，速動比率分別為0.50、0.49、0.51和0.54。從資產負債結構方面來看，同期保利發展合并口徑的資產負債率分別為78.09%、76.55%、74.34%和73.53%。截至2025年6月30日，保利發展扣預收資產負債率63.30%、凈負債率59.64%、現金短債比1.19。
從流動資產來看，2022年至2024年，保利發展貨幣資金期末余額分別為1765.37億元、1479.82億元、1341.67億元和1385.62億元，占資產總額的比重分別為12.01%、10.30%、10.05%和10.61%。截至2025年9月30日，保利發展的貨幣資金為1226.46億元。
保利發展稱，公司保有貨幣資金主要用于支付土地價款、土地拍賣保證金、項目開發建設支出等，以滿足正常生產經營需要，符合房地產行業屬于資金密集型行業的特點。
募集說明書顯示，2022年1月1日至2025年6月30日，保利發展及子公司累計發行境內信用債券52只，發行總額為人民幣759.00億元。截至2025年6月30日，保利發展及子公司已發行尚未兌付的債券余額為650.467億元人民幣。
除了本次申請債券發行外，保利發展在中國銀行間市場交易商協會已注冊尚未發行的債券額度合計為120億元。
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責任編輯：常濤 李中元
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