（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）
珠免集團(tuán)11月17日晚間發(fā)布公告，計(jì)劃以55.18億元的交易對(duì)價(jià)，向珠海投捷控股有限公司出售珠海格力房產(chǎn)有限公司100%股權(quán)。這也意味著珠免集團(tuán)加快全面去地產(chǎn)化的步伐，又更近一步。
珠海投捷控股是珠海投發(fā)控股有限公司企業(yè)，同屬于珠海市國(guó)資委下屬企業(yè)。從企查查信息來看，這是一家在今年9月剛剛成立的市屬國(guó)企。
珠免集團(tuán)前身為格力地產(chǎn)。2024年11月，格力地產(chǎn)通過資產(chǎn)置換的方式，與珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司51%的股權(quán)進(jìn)行置換，公司的核心業(yè)務(wù)隨之也發(fā)生轉(zhuǎn)變。
在置換之前，上市公司主體格力地產(chǎn)主要收入來源為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。置換之后公司則逐步退出房地產(chǎn)，聚焦于以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)鏈布局的業(yè)務(wù)，上市公司的證券簡(jiǎn)稱也從“格力地產(chǎn)”轉(zhuǎn)為珠免集團(tuán)。
自從將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之后，珠免集團(tuán)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、推進(jìn)去地產(chǎn)化的步伐就在加快。雖然在去年重整時(shí)就提到，會(huì)在“5年之內(nèi)逐步處置全部存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，但此次一舉出售格力地產(chǎn)的速度，還是比預(yù)想中的剝離速度更快。
事實(shí)上，作為上市主體的珠免集團(tuán)，著實(shí)需要甩掉地產(chǎn)“包袱”輕裝上陣。曾經(jīng)作為支柱業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如今在低營(yíng)收的情況下，卻以大幅虧損甚至蠶食掉免稅業(yè)務(wù)所能貢獻(xiàn)的利潤(rùn)，因此“去地產(chǎn)化”已經(jīng)是上市公司業(yè)務(wù)調(diào)整的必然過程。
從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型免稅行業(yè)，是一個(gè)頗為大跨步的行業(yè)跨越。在行業(yè)龍頭近年來也市值大滑坡的情況下，珠免集團(tuán)能在消費(fèi)行業(yè)中走出自己的優(yōu)勢(shì)嗎？
虧損比收入還多，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被“砍”
從去年進(jìn)行資產(chǎn)置換并更名珠免集團(tuán)之后，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)于這家上市企業(yè)而言，是一個(gè)早晚的結(jié)果。不僅因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入下滑期，同樣也是因?yàn)椋窳Φ禺a(chǎn)自身業(yè)務(wù)掉隊(duì)嚴(yán)重，被出售的格力房產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)同樣不佳。
根據(jù)交易披露的格力房產(chǎn)2024年和2025年前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在去年全年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為8.37億元的情況下，凈虧損額達(dá)到驚人的23億元。今年1-9月，公司營(yíng)收已經(jīng)下降至5.8億元，凈虧損額仍然高達(dá)5.64億元。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)的虧損，也直接拖累了上市公司業(yè)績(jī)。珠免集團(tuán)今年中期業(yè)績(jī)顯示，到今年6月末，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收收入還只有4.25億元，格力房地產(chǎn)帶來的凈虧損額則已經(jīng)達(dá)到3.36億元，這也直接吞噬了同期免稅業(yè)務(wù)所能貢獻(xiàn)的3.91億元凈利潤(rùn)，并使得上市公司整體的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，虧損規(guī)模更達(dá)到2.74億元，成為上市公司的業(yè)績(jī)“包袱”。
因此在今年中期的投資者會(huì)議上，投資者們也不斷問及珠免集團(tuán)管理層加快處置房產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)間表，當(dāng)時(shí)管理層就強(qiáng)調(diào)不會(huì)再新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并且會(huì)有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
從交易公告中對(duì)于交易前后的財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算中，這一點(diǎn)呈現(xiàn)也頗為明顯。測(cè)算顯示，以今年1-7月的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)為例，出售格力房地產(chǎn)之后，雖然營(yíng)收金額會(huì)從交易前的近20億元，下滑至交易后的14.42億元，規(guī)模上有接近28%的倒退，但是公司歸母凈利潤(rùn)直接從-4.91億元直接回正，實(shí)現(xiàn)約4978萬元的盈利，這一項(xiàng)增幅就達(dá)到110.13%。
同樣，根據(jù)2024年全年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，雖然交易后公司營(yíng)收會(huì)出現(xiàn)“腰斬”式下跌，整體規(guī)模會(huì)從52.77億元的營(yíng)收滑落至29.22億元的水平，但歸母公司凈虧損會(huì)從超過15億元的虧損幅度，大幅收窄至虧損9240萬元的水平，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的作用顯而易見。
珠免集團(tuán)在交易公告中提到，自此交易是為了提升上市公司的持續(xù)盈利能力和資產(chǎn)質(zhì)量，之后標(biāo)的資產(chǎn)標(biāo)的資產(chǎn)將不再納入上市公司合并范圍，上市公司將“由重轉(zhuǎn)輕”，雖然交易完成后上市公司總資產(chǎn)和營(yíng)收規(guī)模會(huì)處在下降，但資本結(jié)構(gòu)和盈利狀況都會(huì)得到有效改善。
值得注意的是，隨著珠免集團(tuán)核心業(yè)務(wù)的重大調(diào)整，公司管理也發(fā)生頻繁變動(dòng)。
今年4月，在證券簡(jiǎn)稱變更后不久，原董事長(zhǎng)陳輝就進(jìn)行書面辭職，之后郭凌勇、李向東被選為獨(dú)立董事。5月7日，在董事會(huì)召開前夕，董事、副總裁周優(yōu)芬因個(gè)人原因，辭去了公司職務(wù)。
5月8日，董事會(huì)選舉郭凌勇為董事長(zhǎng)，聘任李向東為公司總裁，聘任胡雨波、李航為公司副總裁。然而僅僅一個(gè)多月后，郭凌勇就辭任董事長(zhǎng)職務(wù)，隨后李向東接任公司董事長(zhǎng)。
需要提到的是，同為珠海國(guó)資委旗下的華發(fā)體系今年同樣變動(dòng)頻繁，早前珠免集團(tuán)控股股東珠海投資控股有限公司，就被無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)。郭凌勇從珠免集團(tuán)去職前，正是在今年5月底從李光寧之后，接棒華發(fā)股份董事局主席職務(wù)。
免稅龍頭業(yè)績(jī)也在下滑
從置換資產(chǎn)開始，珠免集團(tuán)就將重心放在了免稅業(yè)務(wù)上。從過去半年效果來看，免稅業(yè)務(wù)給公司業(yè)績(jī)帶來的增長(zhǎng)初見成效。
珠免集團(tuán)2025年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年公司營(yíng)收17.39億元，歸母凈虧損2.74億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為2.22億元。
其中，免稅業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.31億元，在整體的營(yíng)收貢獻(xiàn)率已經(jīng)能夠達(dá)到65%以上，占據(jù)營(yíng)收半邊天。更客觀的是凈利潤(rùn)能夠達(dá)到3.91億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額4.56億元，核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均為正值。
因此珠免集團(tuán)集團(tuán)也提到，免稅業(yè)務(wù)有效改善了公司整體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。
財(cái)報(bào)稱，上半年公司順應(yīng)免稅行業(yè)最新政策，優(yōu)化采購(gòu)結(jié)構(gòu)，持續(xù)拓展跨境電商、 完稅貿(mào)易渠道；重點(diǎn)提升香化、食品等產(chǎn)品銷售占比，調(diào)整免稅店經(jīng)營(yíng)布局、實(shí)施差異化品類經(jīng)營(yíng)提升坪效；優(yōu)化促銷策略，依托互動(dòng)營(yíng)銷、HPP聯(lián)展等提升香化客單價(jià)與消費(fèi)體驗(yàn)。
此外，公司還與保樂力加、軒尼詩(shī)等國(guó)際集團(tuán)的合作，整合免稅資源提升線上及消費(fèi)品貿(mào)易業(yè)務(wù)，構(gòu)建大供應(yīng)鏈體系。
另外線下方面，珠免集團(tuán)在今年7月，在青茂口岸開業(yè)運(yùn)營(yíng)了出境免稅店，為出境旅客和珠澳市民提供購(gòu)物需求。
珠免集團(tuán)提到，近年來，各地免稅政策在有所優(yōu)化，市內(nèi)免稅店政策加速落地，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新增市內(nèi)免稅店試點(diǎn)，購(gòu)物限額提升至1.5萬元，海南自貿(mào)港離島免稅政策進(jìn)一步優(yōu)化，年購(gòu)物額度提高至10萬元等等。
不過珠免集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)主要還是集中地緣優(yōu)勢(shì)，尤其是集中在粵港澳大灣區(qū)地區(qū)。但珠澳地區(qū)的人流量往來雖然頻繁，可互通積極程度與購(gòu)買力，仍低于港深兩地往來。
而珠免集團(tuán)在海南自貿(mào)港的優(yōu)勢(shì)也還尚未呈現(xiàn)，在珠免集團(tuán)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層就表示，公司目前還沒有海南離島免稅資質(zhì)。
雖然免稅業(yè)務(wù)還能給珠免集團(tuán)提供增量，但免稅業(yè)務(wù)在當(dāng)下，也難言是一場(chǎng)好做的生意。
國(guó)內(nèi)免稅行業(yè)龍頭企業(yè)中國(guó)中免公布的上半年業(yè)績(jī)顯示，今年前6個(gè)月，公司營(yíng)收281.51億元，同比下降9.96%；利潤(rùn)總額36.63億元，同比下降19.21%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)約26億元，同比下降20.81%。
事實(shí)上，過去3個(gè)完整財(cái)年的時(shí)間里，中國(guó)中免有2年時(shí)間都出現(xiàn)營(yíng)收下滑，其中2022年?duì)I收544.33億元，同比下滑19.57%。2023年雖然出現(xiàn)短暫的業(yè)績(jī)回升，但到了2024年，公司總營(yíng)收同比降幅再度達(dá)到33.08%，降至564.74億元，業(yè)績(jī)表現(xiàn)還不如2021年水平。
凈利潤(rùn)表現(xiàn)，更是在2022年開始就出現(xiàn)腰斬，當(dāng)年凈利潤(rùn)同比下滑近50%，降至61.88億元。但到了2024年，集團(tuán)全年凈利潤(rùn)僅剩48.62億元，是自2019年開始過去5年以來的最低水平。
轉(zhuǎn)型免稅行業(yè)是機(jī)遇還是“坑”？
一個(gè)重要的因素是，即便疫情已經(jīng)過去3年，但出入境人員數(shù)量仍未恢復(fù)到2019年之前的數(shù)據(jù)。
國(guó)家移民管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，2025 年上半年全國(guó)累計(jì)查驗(yàn)出入境人次數(shù)量恢復(fù)至2019年同期的97%，其中內(nèi)地居民出入境次數(shù)恢復(fù)至2019年同期的86%，仍低于2019年數(shù)據(jù)。
中國(guó)中免中報(bào)中提到，部分奢侈品集團(tuán)面臨業(yè)績(jī)下行壓力，一些品牌已經(jīng)開始下調(diào)價(jià)格扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。主要國(guó)際化妝品集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的線下市場(chǎng)開始出現(xiàn)修復(fù)，化妝品線上流量紅利見頂，開始向線下渠道回歸。國(guó)內(nèi)主要高端商業(yè)地產(chǎn)在重奢業(yè)態(tài)方面，也顯得表現(xiàn)偏弱。
在這樣的背景下，珠免集團(tuán)轉(zhuǎn)型免稅行業(yè)，是切入了一個(gè)發(fā)展行業(yè)，還是踩進(jìn)另一個(gè)“坑”？
晶捷品牌咨詢創(chuàng)始人、品牌戰(zhàn)略專家陳晶晶認(rèn)為，珠免集團(tuán)是國(guó)資委上市平臺(tái)企業(yè)，快速干脆地剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型免稅業(yè)務(wù)，更多是響應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策需要，補(bǔ)足珠海橫琴的地方需求。
“免稅行業(yè)是一個(gè)資源與政策導(dǎo)向極強(qiáng)、牌照驅(qū)動(dòng)型的行業(yè)，口岸資源、進(jìn)口資質(zhì)與長(zhǎng)期資本投入構(gòu)成核心壁壘，這和地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政策和資源的需求類似。”陳晶晶認(rèn)為，從行業(yè)空間看，在口岸資源密集、跨境流量充沛的區(qū)域，免稅依然具備增長(zhǎng)潛力，但更偏向“補(bǔ)缺型增長(zhǎng)”，而非市場(chǎng)上升時(shí)期的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)賽道。
她表示，地產(chǎn)行業(yè)和免稅行業(yè)兩者本質(zhì)上都屬于資源驅(qū)動(dòng)、政策敏感的重資產(chǎn)行業(yè)，對(duì)綜合體運(yùn)營(yíng)、空間管理與場(chǎng)景打造能力要求極高：“因此，地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)、動(dòng)線設(shè)計(jì)、客流組織和場(chǎng)景打造上的經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的可遷移性，也成為其跨入免稅業(yè)務(wù)的底層能力。”
“不過，中國(guó)免稅市場(chǎng)高度集中，行業(yè)又強(qiáng)依賴宏觀經(jīng)濟(jì)、客流恢復(fù)與政策節(jié)奏，中免集團(tuán)等龍頭依舊占據(jù)行業(yè)核心位置，但其市值回調(diào)與業(yè)績(jī)波動(dòng)也說明，免稅行業(yè)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。”陳晶晶表示。
本文鏈接：提前拋棄地產(chǎn)包袱，珠免集團(tuán)扎進(jìn)的免稅行業(yè)是門好生意嗎？http://www.sq15.cn/show-3-159151-0.html
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