21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 近日，湖南發行今年第一批土地儲備專項債，債券規模94.15億元，涉及80個項目、126個地塊，全部為存量閑置土地。今年以來，土地儲備專項債已在北京、廣東、四川和湖南落地，其中后三個省份發行的用于收購存量土地的專項債總額逾400億元。
目前，專項債資金收儲存量閑置土地正在全國范圍內加速鋪開。據中指研究院不完全統計，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量約850宗，總面積超4000萬平方米，合計1282億元，公示節奏明顯加快。共涉及廣東、湖南、福建、四川、廣西、天津、浙江、湖北等14個省份。貴陽、鄭州、杭州、寧波等城市也在積極籌備相關收儲工作。
與各省市公示擬使用專項債收購閑置土地的情況相比，專項債收購存量土地的落地進展并不快。對此，受訪專家認為，專項債收購閑置土地在收購價格、收購主體、專項債額度等方面還存在堵點。地方政府在實際操作過程中，也可能會面臨資金平衡問題和償債壓力，同時也要面對未來土地市場的不確定性。隨著相關政策持續優化，后續各地收儲工作有望加速落地，土儲專項債的發行節奏也將加快。
14省份擬用專項債收地金額逾1200億
4月9日，合肥市自然資源和規劃局發布公告，公示今年第一批收回收購存量閑置土地項目申報地方政府專項債券的擬收回收購價格，共涉及5宗國有建設用地，共計934.78畝，總價33.42億元。
包括合肥在內，中指不完全統計發現，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地約850宗，合計逾4000萬平方米，共計1282億元。
其中1—2月各地公示地塊數量合計319宗，總金額接近550億元，3月各地公示節奏明顯加快，當月公示地塊511宗，較2月增加217宗，總金額約684億元，環比增長29%。
具體到不同地區，31個省份中，已有14個省份公示擬使用專項債收購存量土地情況，包括廣東、湖南、福建、四川、廣西、天津、浙江、湖北、山東、江西、河北、云南、河南、吉林。廣東公示的擬收儲總金額接近500億元，位居首位，其后是湖南、福建、四川和廣西，擬收儲總金額均超百億元。
與各省市公示擬使用專項債收購閑置土地的情況相比，目前土地儲備專項債落地的省份并不多，收購規模也還有待提升。
據湖南省人民政府網站消息，近日湖南正式發布今年第一批專項債券，其中土地儲備專項債券規模94.15億元，全部用于收購存量閑置土地，占全省用于項目建設專項債券資金的41.5%。
今年以來，已有北京、廣東、四川和湖南四個省份發行土地儲備專項債。2月18日，北京率先發布土儲專項債，規模超百億元，但土地儲備項目普遍為土地一級開發項目，不涉及收購存量閑置土地。其后，廣東、四川和湖南陸續發布專項債用于收購存量土地。
中指研究院統計發現，截至4月10日，廣東、四川、湖南發行的用于收購存量閑置土地的專項債合計約402億元，涉及166個項目。各項目債券發行期限為3—7年，其中80個項目債券發行期限為5年，占比最大。
目前，僅3個省份發債收回收購存量閑置土地，實際發債金額約為公示擬收購金額的三分之一。“其他省市落實專項債收購存量土地的進展仍有待提速。”中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示。
聚焦不同城市，擬使用專項債收購存量閑置土地總金額最多的10個城市分別是惠州、柳州、天津、廣州、珠海、龍巖、金華、武漢、肇慶和長沙，以三四線城市為主。其中惠州最多，擬收儲總金額127.5億元。從實際發行專項債收儲的城市看，廣州發行專項債金額超60億元，位居首位，長沙發行26.3億元、成都發行2.8億元，三城合計發行89.6億元，占總發行金額的22.3%。這也意味著三四線城市發行用于收購存量閑置土地的專項債占比更大。
對此，中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，三四線城市的房地產市場庫存壓力較大，存量土地和存量商品房較多。通過收儲存量土地，地方政府可以有效減少庫存，優化土地資源配置，緩解市場供需矛盾。
王業強認為，未來三四線城市仍將是土地收儲重點。三四線城市的土地利用效率較低，大量土地閑置或低效利用。通過收儲存量土地，地方政府可以重新規劃和開發，提高土地利用效率。隨著一二線城市土地資源日益稀缺，這些三四線城市的土地收儲需求也可能增加。同時，區域市場分化將進一步加劇土地供需矛盾，土地收儲的重點將更加集中在經濟基礎較好、人口流入較多的三四線城市。
打通土儲專項債落地堵點
去年11月，自然資源部印發《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，今年3月4日，自然資源部、財政部聯合印發《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，明確了專項債用于土地儲備的多項細則。
上海易居房地產研究院常務副院長崔霽測算發現，2024年底房地產開發企業待開發土地建筑面積大約為19.7億平方米，盤活這些存量土地，需要近10萬億元資金撬動。如果按照廣東省首批專項債占土地收購總資金的70%來計算，全國大概需要發行7萬億元的專項債。
今年《政府工作報告》明確，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，土地收儲是重點投向領域之一。國海證券曾預計，今年土地收儲專項債規模在1萬億元左右。截止到目前，北京、廣東、四川、湖南四省份發行土地儲備專項債券的規模500余億元，廣東、四川和湖南發行的用于收購存量土地的專項債400余億元，收儲進度并不快。
東方金誠研究發展部執行總監馮琳向21世紀經濟報道記者表示，目前來看，自政策明確重啟土儲專項債以來，利用專項債收儲的實際落地進展較慢，這主要因為收儲在標準、程序等方面仍存在堵點。
陳文靜也認為，地方發行專項債收購存量土地依然存在多項難點，主要包括用于收購存量土地的專項債額度不清晰、收購價格難確定、被收購主體較為單一等。
王業強表示，目前國家政策明確支持地方政府通過專項債進行土地收儲，特別是在城市更新、舊城改造和產業升級方面，但地方政府在申請專項債時可能面臨規模限制，專項債的利息和本金償還需要地方政府從財政收入中支出。同時，隨著專項債規模的擴大，地方政府面臨的資金壓力將逐漸增加，影響土地收儲進展。土地市場的波動性較大，專項債支持的土地收儲項目可能面臨市場風險，影響專項債的償還能力。
在專項債收購存量土地的實際推進過程中，資金平衡也是需要考慮的問題。崔霽向21世紀經濟報道記者表示，收購的土地用于保障性住房、公共設施建設等公共用途時，項目收益相對較低、回報周期較長，與專項債的償還期限和收益要求存在一定矛盾，如何實現資金的平衡成為一大難題。
王業強認為，未來地方政府可以通過優化土地收儲策略、拓展多元化融資渠道、加強風險管理，確保土地收儲和專項債收儲閑置土地的可持續性發展。
馮琳認為，加大收儲力度是緩解城投平臺流動性壓力、推動房地產市場止跌回穩的重要舉措，后續各地收儲有望加速落地，土儲專項債的發行節奏也將加快。
陳文靜預計，更多地區將參考已發行專項債省份的做法，出臺操作細則或指引。此外，要加快專項債收購存量土地節奏，更好地發揮政策效用，一方面，收購價格可以參考土地出讓時的起拍價格；另一方面，各地如果以增量價值為原則進行收購，可以更好地促進市場進入新循環，如聚焦核心城市或者核心區域項目，豐富被收購主體，加大對非地方國資的支持力度，收購2020年以來的存量土地，最大化發揮資金效益等。
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