我國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，報(bào)告從品牌發(fā)展現(xiàn)狀、投資態(tài)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)情況、產(chǎn)品變化、人力資源概況等多個(gè)維度分析住房租賃品牌發(fā)展全貌，并研判其在新形勢(shì)下的發(fā)展趨勢(shì)。
一、品牌篇
當(dāng)下，住房租賃品牌已經(jīng)從政策驅(qū)動(dòng)的粗放擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向資本理性與需求升級(jí)雙輪驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展階段。
品牌指數(shù)分析：“投資回報(bào)”關(guān)注度遠(yuǎn)超“媒體發(fā)聲”。2024年7月至今，從細(xì)分類型來(lái)看，品牌指數(shù)較為穩(wěn)定，且國(guó)資系品牌在媒體的發(fā)聲力度加大、擴(kuò)張速度加快，品牌指數(shù)占據(jù)相對(duì)優(yōu)勢(shì)。從細(xì)分維度來(lái)看，品牌投資指數(shù)遠(yuǎn)高于媒體指數(shù)，且媒體指數(shù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
品牌數(shù)量情況：國(guó)資系品牌加速住房租賃布局，市場(chǎng)占有率持續(xù)提升。從邁點(diǎn)研究院2025年監(jiān)測(cè)品牌數(shù)量來(lái)看，品牌運(yùn)營(yíng)商占比仍最高（42%），但國(guó)資系品牌擴(kuò)張迅速，占比由2019年的14%升至2025年的38%。從開業(yè)規(guī)模TOP50和管理規(guī)模TOP50企業(yè)分布來(lái)看，國(guó)資系品牌占據(jù)主力，上榜數(shù)量過(guò)半。
品牌規(guī)模：頭部集中效應(yīng)明顯，國(guó)資系市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10企業(yè)開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占比分別達(dá)到54.6%、54.2%，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占比分別達(dá)到90.5%、89.8%。分類型來(lái)看，國(guó)資系開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占比分別為35.2%、38.8%，地產(chǎn)系開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占比分別為35.7%、35.5%。
二、投資篇
土地供應(yīng)：涉租用地逐年下降，純租賃用地有所回升，其中央國(guó)企為拿地主力軍。涉租土地方面，2021年迎來(lái)供應(yīng)高峰，此后供應(yīng)量逐年下降，2024年成交196宗，合計(jì)用地面積507萬(wàn)方，較2021年下降83%。純租賃土地方面，2021年同樣為高峰期，2022年達(dá)到低點(diǎn)，此后成交量緩慢回升，2024年成交57宗，合計(jì)面積約160萬(wàn)方，其中83%為國(guó)央企拿地。
房源供給：一線城市占據(jù)主力；新一線城市中，鄭州和杭州表現(xiàn)突出。住房租賃企業(yè)房源供給量主要分布在一線城市，占比55%；新一線城市和二線城市占比分別為26%、19%。從城市來(lái)看，排在前五位的分別是上海、北京、鄭州、杭州和深圳；其中上海、北京供應(yīng)量分別達(dá)77895套、70875套，鄭州和杭州供應(yīng)量分別為65760套、64240套。
新開情況：2024年新增開業(yè)房源超20萬(wàn)套，其中上海領(lǐng)銜。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2024年全年重點(diǎn)22城新開集中式公寓項(xiàng)目431個(gè)，合計(jì)房源數(shù)超20萬(wàn)套，其中新開保租房項(xiàng)目256個(gè)，房源數(shù)16.3萬(wàn)套，占比約79.5%。從月度走勢(shì)來(lái)看，3-6月及11月為開業(yè)高峰期；3月春節(jié)后復(fù)工銜接5-6月的畢業(yè)季，租賃市場(chǎng)需求旺盛。新項(xiàng)目集中入市搶占市場(chǎng)份額；而基于企業(yè)年度布局目標(biāo)等因素考慮，11月入市規(guī)模全年領(lǐng)先。
籌開情況：上海預(yù)期最好，租賃社區(qū)受青睞。從籌開項(xiàng)目城市分布來(lái)看，上海預(yù)期最好，房源達(dá)7862間（套），其次是蘇州，為6148間（套）；北京、杭州、廣州籌開項(xiàng)目房源處于2000-2600間（套）之間。從籌開項(xiàng)目類型來(lái)看，租賃社區(qū)占比過(guò)半（58%），其次是服務(wù)式公寓（27%），白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、保障性租賃住房、養(yǎng)老公寓占比較少。
大宗交易：2024年成交明顯回落，投資主體多元化。繼2023年交易高峰后，住房租賃大宗交易回調(diào)，2024年交易約15筆，主要受保租房大規(guī)模入市及居民收入降低等因素影響，租金和出租率下降，公寓類資產(chǎn)的收益率也下降。投資類型上，整體表現(xiàn)多元化，其中以建信住房租賃基金為代表的私募基金占38%；此外，以鐵獅門、凱德置地為代表的資管企業(yè)占比24%。從成交的城市來(lái)看，上海以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑市場(chǎng)，成交宗數(shù)占比高達(dá)69%，其次是北京，占比19%，其余地區(qū)合計(jì)占比12%。
三、運(yùn)營(yíng)篇
租金情況：整體走勢(shì)下滑，保租房對(duì)租金坪效壓制效應(yīng)顯著。整體走勢(shì)上，全國(guó)各城市普通公寓租金呈下滑態(tài)勢(shì)，其中一線城市韌性稍強(qiáng)，2025年5月租金同比下滑2.7%，新一線、二線城市降幅分別為3.99%、8.54%。從城市來(lái)看，保租房集中入市帶動(dòng)多城租金坪效下滑，成都、上海降幅分別達(dá)10%、7%，僅北京上漲5.4%，城市間分化加劇。
出租率情況：維持穩(wěn)定，全國(guó)平均出租率約91%。全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市出租率整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的特點(diǎn)，約91%的水平，但杭州2024年底出租率下滑明顯（-8.1%），出租率降至82.53%。從絕對(duì)值來(lái)看，武漢、廣州、深圳、成都、南京出租率位于92%以上，北京、上海、杭州出租率在90%以下。從同比來(lái)看，廣州、深圳、成都、北京出租率小幅上漲，其余城市下降。
續(xù)租率：四成以上項(xiàng)目續(xù)租率60%以上，國(guó)資系企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著。項(xiàng)目續(xù)租率在50%-60%和40%-50%的占比較高，分別為20.69%、17.93%；合計(jì)約四成以上續(xù)租率在60%以上。其中，國(guó)企背書下項(xiàng)目續(xù)租率表現(xiàn)優(yōu)異，例如寓見安居·萃云閣、港城中環(huán)匯·領(lǐng)寓、寧巢錢塘公寓等項(xiàng)目續(xù)租率高達(dá)90%-100%。
REITs表現(xiàn)：總體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，擴(kuò)募與新發(fā)加速。從6單發(fā)布的2025年一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)收規(guī)模、盈利表現(xiàn)、出租率呈現(xiàn)出顯著分化，但總體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。具體而言，國(guó)泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬(wàn)元收入領(lǐng)先，其余產(chǎn)品營(yíng)收在2000-3000萬(wàn)元之間。華夏北京保障房REIT憑借860.94萬(wàn)元凈利潤(rùn)和46.5%的高凈利率排名第一。中金廈門安居REIT以99.26%的出租率接近滿租狀態(tài)。城投寬庭REIT以3.2%的年化現(xiàn)金流分派率居首。
四、產(chǎn)品篇
當(dāng)前，我國(guó)住房租賃需求來(lái)源以高校畢業(yè)生及職場(chǎng)白領(lǐng)為主，租客群體和年齡逐漸多元化，20-29歲和30-39歲的租客占比分別達(dá)到42%、38%。租戶需求方面，50平方米以上戶型占比25.4%，占比較2020年上漲11.2個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)需求逐步釋放，租金并非唯一敏感點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，品質(zhì)型公寓租金近幾年逐步走高，而白領(lǐng)公寓租金呈下滑趨勢(shì)。
產(chǎn)品整體特征變化：內(nèi)卷態(tài)勢(shì)下，差異化、精細(xì)化成關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。比如微領(lǐng)地上海北虹橋國(guó)際社區(qū)以“像素游戲風(fēng)”為主題進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，項(xiàng)目室內(nèi)和景觀空間與社區(qū)營(yíng)造結(jié)合，打造概念為“回到社區(qū)就像一鍵切換工作到生活的開關(guān)”。產(chǎn)品細(xì)分模塊設(shè)計(jì)趨勢(shì)：房間功能多樣，公區(qū)配套多元，科技賦能運(yùn)營(yíng)。比如北京華潤(rùn)有巢君工無(wú)憂社區(qū)項(xiàng)目除了布置溫馨的室內(nèi)環(huán)境外，在公區(qū)部分也增加了很多個(gè)性化的設(shè)施，如設(shè)置400平方米的下沉公共客廳，并配置接待區(qū)、休閑區(qū)、閱讀區(qū)、自習(xí)區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、影音室與健身房，滿足客戶生活休閑需要。
五、人力篇
住房租賃行業(yè)人力資源呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)特征：
（1）人力資源供需總況：春節(jié)后返工潮與畢業(yè)季高峰帶來(lái)人才儲(chǔ)備需求，一線運(yùn)營(yíng)崗占比最高。（2）人力資源畫像概況：運(yùn)營(yíng)人員呈現(xiàn)年輕化、流動(dòng)率高特點(diǎn)，員工平均從業(yè)年限為1-2年。（3）人才招聘效能：高層崗位簡(jiǎn)歷投遞數(shù)量高于基層崗位，基層崗位招聘周期短于高層管理崗位。
六、趨勢(shì)篇
供需量?jī)r(jià)：供需結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金承壓。在“十四五”保障性租賃住房籌集工作臨近收官之際，大批保障性租賃住房集中入市，其以較低的租金和較好的居住條件吸引了大量租戶，部分城市面臨租金和出租率下滑的局面。
投資意愿：資方更趨多元，首選上海和北京等一線城市，業(yè)態(tài)傾向服務(wù)式公寓。投資主體以基金公司、資管公司、險(xiǎn)資企業(yè)、租賃企業(yè)等為主體；物業(yè)主要集中在上海和北京；投資人傾向于選擇服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓產(chǎn)品溢價(jià)能力更強(qiáng)，可快速提升資產(chǎn)價(jià)值，捕獲高端市場(chǎng)紅利。
融資體系：多元化融資產(chǎn)品展現(xiàn)出強(qiáng)勁活力與發(fā)展?jié)摿Α?/strong>除公募REITs之外，住房租賃市場(chǎng)的多元化融資產(chǎn)品正展現(xiàn)出強(qiáng)勁的創(chuàng)新活力與發(fā)展?jié)摿ΑＦ渲校珹BS、Pre-REITs、類REITs等創(chuàng)新型融資工具，已成為企業(yè)優(yōu)化資金配置、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的重要手段。
產(chǎn)品變化：硬件“多元化”+社區(qū)“軟實(shí)力”持續(xù)提升，技術(shù)驅(qū)動(dòng)降本增效。硬件方面，自由組合功能分區(qū)，個(gè)性化定制產(chǎn)品等；軟實(shí)力方面，智能化數(shù)字化社區(qū)運(yùn)營(yíng)，個(gè)性化定制增值服務(wù)等；技術(shù)方面，企業(yè)將引入更多先進(jìn)的信息技術(shù)和算法，進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、提升服務(wù)質(zhì)量、降低運(yùn)營(yíng)成本。
運(yùn)營(yíng)策略：社群運(yùn)營(yíng)成關(guān)鍵抓手。其一，社群運(yùn)營(yíng)可提高租戶粘性，如開展閱讀會(huì)、繪畫交流、瑜伽課程等；其二，可提高租金溢價(jià)，軟性配套服務(wù)也是盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的主要途徑；其三，有利于公寓品牌IP的打造，與其他公寓品牌形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)，從而達(dá)到品牌傳播、品牌價(jià)值構(gòu)建的目的。
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七、關(guān)于邁點(diǎn)研究院
邁點(diǎn)研究院成立于2009年，是聚焦文旅與地產(chǎn)研究咨詢的大數(shù)據(jù)中心。
邁點(diǎn)研究院長(zhǎng)期致力于文旅和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)建設(shè)，用“數(shù)據(jù)生產(chǎn)力”改變認(rèn)知、提升企業(yè)效能，為尋求進(jìn)入與擴(kuò)大文旅與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與公共機(jī)構(gòu)，提供基于情報(bào)+數(shù)據(jù)+服務(wù)的多元化大數(shù)據(jù)解決方案。化“數(shù)”為“據(jù)”，輔助企業(yè)制定重大決策，識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)。
邁點(diǎn)研究院率先深入文旅與地產(chǎn)相關(guān)品牌資產(chǎn)研究，將無(wú)形的品牌資產(chǎn)通過(guò)有形的數(shù)據(jù)維度呈現(xiàn)，創(chuàng)新開發(fā)了品牌動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)MBI(邁點(diǎn)品牌指數(shù))、MCI(邁點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù))、MVI(邁點(diǎn)短視頻傳播力指數(shù)) 、全國(guó)縣域文旅融合發(fā)展指數(shù)（CTDI），被譽(yù)為“行業(yè)福布斯”榜單，并以此為依據(jù)，為需要科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目資源配置的客戶，提供戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、組織的咨詢服務(wù)，提高項(xiàng)目空間資產(chǎn)價(jià)值，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定價(jià)權(quán)與收益，穩(wěn)健財(cái)務(wù)增長(zhǎng)；同時(shí)，邁點(diǎn)研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業(yè)建設(shè)，是國(guó)內(nèi)聚焦文旅與地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、組織以及兼并購(gòu)方面的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)。
2009年07月15日，邁點(diǎn)研究院首份報(bào)告對(duì)外發(fā)布；
2011年11月01日，邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI正式上線；
2013年11月27日，首份年度酒店品牌白皮書發(fā)布；
2014年12月01日，邁點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)MCI重磅上線；；
2015年07月01日，文旅產(chǎn)業(yè)鏈品牌價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)發(fā)布；
2016年02月01日，住房租賃、物業(yè)、商辦品牌價(jià)值評(píng)估模型亮相；
2016年11月20日，攜手TalkingData打造產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)；
2016年11月21日，攜手人民在線打造消費(fèi)輿情大數(shù)據(jù)平臺(tái)；
2018年07月26日，攜手品牌中國(guó)戰(zhàn)略規(guī)劃院打造品牌生態(tài)系統(tǒng)；
2018年11月01日，景區(qū)、文旅集團(tuán)品牌評(píng)估模型亮相；
2019年01月11日，住房租賃品牌藍(lán)皮書入圍“2018年版皮書綜合評(píng)價(jià)TOP100”；
2020年07月15日，酒店行業(yè)首本品牌藍(lán)皮書社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版發(fā)行；
2022年02月14日，邁點(diǎn)短視頻傳播力指數(shù)MVI重磅上線；
2022年07月03日，餐飲業(yè)品牌評(píng)估系統(tǒng)發(fā)布。
2024年06月27日，縣域文旅融合榜單正式發(fā)布。
經(jīng)過(guò)十余年的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)沉淀，邁點(diǎn)研究院建立了完整的文旅和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)庫(kù)，涵蓋投資開發(fā)、品牌建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、客群營(yíng)銷等多個(gè)版塊;覆蓋超6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區(qū)樂(lè)園品牌、1000家文旅集團(tuán)品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業(yè)辦公品牌、1000家物業(yè)品牌以及 30000家上下游產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商品牌等……
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