21世紀經濟報道記者 楊夢雪、林漢垚 上海、北京報道
繼北京之后，上海也終于迎來不動產信托登記試點。
5月27日，中共上海市委金融委員會辦公室、 國家金融監督管理總局上海監管局、 上海市規劃和自然資源局、國家稅務總局上海市稅務局、上海市民政局、浦東新區人民政府聯合發布了《關于開展不動產信托登記試點的通知》（下稱“《通知》”），自印發之日起試行一年。
據記者了解，上海不動產信托登記試點的首批項目落地有望。上海信托對記者表示，先前上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監管精神，積極推動首批項目落地。
在上海此次發文之前，已有多地在關于不動產信托登記領域作出探索，最近的一個突破性進展是北京在去年末率先發文開展不動產信托財產登記試點。今年4月，北京市“雙首單”不動產信托財產登記項目正式落地，國投泰康信托和外貿信托拔得頭籌。
與北京相比，有行業人士認為上海的《通知》在適用范圍、辦理流程、協同機制等方面均有所創新，在北京試點基礎上的改進顯而易見。但也有多位行業人士、法律人士在采訪中提及，此次通知的不足之處也在于，仍然沒有明確不動產作為信托財產的非交易過戶性質，稅收政策仍然沒有明確等。
應用場景拓展至慈善、養老等領域
南開大學法學院教授韓良將此次通知中的“上海特色”總結為四點：上海將不動產的資產服務信托與慈善信托一起試點，拓展了北京、杭州的試點范圍；試點的相關行政與監管部門有六個，大大超出了北京、杭州的試點范圍；程序上更加完整、詳細；增加了信托產品登記完成后，信托受益人可向信托登記公司申請辦理信托受益權證。
多位行業人士認為，《通知》中明確提及在慈善、養老、特需等應用場景的拓展是最顯著的創新之一。與此同時，涉及金融、規資、稅務、民政、浦東新區政府的六個部門聯合發文，也體現出上海相關部門的論證嚴謹和對該項工作的高度重視。
如在適用范圍方面，《通知》明確，“上海轄內信托機構與上海市區兩級民政部門登記認定的慈善組織通過雙受托人模式，以在上海市行政區域范圍內的不動產開展不動產慈善信托業務的，適用本通知”。在相關要求方面，也明確提出“鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、 公益慈善、風險處置等場景設計信托服務模式，規范開展不動產信托業務”。
華北某信托公司慈善信托負責人對記者表示，這次上海六大政府部門聯合出臺不動產信托試點政策，充分說明政府部門已經認識到信托制度在慈善、養老、特需等民生領域的重要應用，有非常強的示范作用，后續或將帶動推動類似政策在其他省市落地。
浙金信托研究創新部總經理肖鑫對記者分析，對比來看，北京更為側重不動產登記加注環節，上海模式亮點突出，明確提出慈善公益等應用場景，這也是其最大創新之處。
上海功承瀛泰律師事務所律師唐潮認為，《通知》明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產慈善信托的適用情形，較北京的試點確實是進步之一。但反過來說，《通知》依然將能夠辦理不動產信托登記的受托人主體限定為信托公司，并沒有全面放開，還是屬于一種較為謹慎的安排。
為不動產“出”信托提供可操作路徑
另一個重要創新還在于，《通知》既考慮了不動產信托登記的設立環節，還考慮了持有和終止環節的相關問題，為不動產“出”信托提供了可操作的路徑。
《通知》在辦理流程的辦理信托財產登記部分中，從不動產納入信托、信托財產分配或處置兩個角度作出進一步闡釋。
在不動產納入信托時，上海的《通知》在表述上與北京類似，要求委托人和受托機構應當向不動產登記機構提出登記申請，提交信托文件、契稅完稅（或減免稅）憑證、信托登記公司出具的登記證明文件以及不動產登記機構要求的其他材料。
而在信托財產分配或處置時，《通知》明確提及，信托存續期間或信托終止時，以不動產分配信托利益或者處置不動產的，相關當事人和受托機構應當向不動產登記機構提出登記申請，不動產登記機構根據信托文件、契稅完稅（或減免稅）憑證、信托登記公司出具的登記證明文件以及不動產登記機構要求的其他材料辦理轉移登記，并刪除“信托財產”相關標注。
《通知》同時提到，因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的證明文件導致權屬發生轉移，或者人民政府、人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的生效決定辦理不動產登記的，按照有關規定執行。
唐潮對記者表示，不動產“出”信托這部分內容北京試點并未涉及，此次完善對于信托財產的整體規劃有很大意義。同時，上海試點與北京一樣，都留出了根據發生效力的法律文件進行權屬轉移的路徑，本質上就是留出了通過訴訟和執行完成不動產信托登記空間。但在具體操作層面，自然人或者其他適格受托人并不在本次《通知》的適用范圍內，可否憑判決書辦理不動產信托登記尚未可知。
肖鑫同樣提及《通知》在司法環節的相關考量。他認為，《通知》進一步明確提出司法環節對信托狀態下的不動產的獨立性或司法界定與處置有了更多考量，比如要多方協調且有司法解釋、經典判例等期許。
實現全流程閉環辦理
同時值得關注的，還有在辦理流程方面的創新，構建了不動產信托財產“信托產品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產登記—反饋登記結果”全周期的辦理流程，從預登記到信托財產分配或處置等環節全流程閉環辦理。
與北京此前試點相比，上海此次發布的《通知》在辦理流程中增加了“反饋登記結果”環節，提出信托機構完成信托財產登記后，在辦理信托產品登記時，一并提交不動產登記機構出具的注記信托財產的不動產權證書。信托產品登記完成后，信托受益人可向信托登記公司申請辦理信托受益權證。
肖鑫認為，對登記的反饋、中信登的證明文件以及未來受益人可以申請權益憑證等，均是對北京版流程環節的細化，均屬于在流程方面的創新。
華北一位業內人士對記者分析，與此前北京的試點相比，上海信托登記流程的優化在于強調后端的結果反饋。這也就意味著，在辦完權屬登記部門的過戶后，相關結果反饋給中信登，相當于形成一個閉環。而受益人也可通過中信登申請一個類似房本的權證，一定程度上為解決“委托人雖有信托合同，但房本不在了，或者受益人雖享有受益權，但手里啥也沒有”的疑問，提供了解決問題的思路。
稅收政策等仍待細化
采訪中多位業內人士、法律人士也提及了此次《通知》仍有部分政策尚待優化，如稅費等領域。
在《通知》原文中，除不動產“進出”信托的相關規定中提及需提交契稅完稅（或減免稅）憑證外，還在其他事項中提及，“不動產信托業務涉及相關稅收的，按照相應稅收政策辦理”。
韓良坦言，《通知》仍然沒有明確不動產作為信托財產的非交易過戶性質，稅收政策仍然沒有明確。
唐潮進一步分析認為，從本次《通知》內容來看，不動產“進出”信托，都涉及提供“契稅完稅（或減免稅）憑證”的要求。目前尚無法確定，具體稅收政策將會做出何種安排，以及個案中的稅收安排是否可以視為未來不動產作為信托財產納稅的明確規則。如果“進出”信托都參照“交易”行為分別進行征稅的，對于不動產信托的落地依然是一大障礙。
華北某信托公司慈善信托負責人坦言，“遺憾的是登記過程中的稅收減免政策還是沒有”。但談及稅收，他也直言這或并非地方稅務部門可以直接表態的，或仍需寄希望于國家層面相關政策盡早出臺。
肖鑫同樣表示，京滬兩地試點中的不足之處均在于避開了稅費問題，“因為是試點，所以也能理解”。目前從《通知》本身看不到稅收支持，如果在此領域有所突破仍需稅務部門出具相關細則。
除此之外，也有法律人士提及仍有政策套利等遺留問題待解決。
唐潮認為，本次上海試點在北京試點基礎上的改進是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決，例如要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產信托登記的可能。另外還可能存在通過設立不動產信托回避限購政策進行套利的空間，此類問題就有待后續稅收政策的明確以及監管的跟進來解決。
唐潮同時也坦言，在信托登記和稅收制度上的任何一點嘗試和進步都意味著境內民事信托依然具有自身的生命力和適用價值。“雖然我并不認為本次上海試點將會催生出大量的不動產信托需求，因為根本的稅收成本問題并沒有得到明確的解決。選擇不動產信托的依然會是一些有剛需的委托人，但這部分委托人的燃眉之急可以得到部分解決就已經有其社會價值了。”
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