近日，在今年全國兩會期間，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題成為熱議話題，住房問題關乎民生福祉，其中，住房租賃市場發展亦受到各方高度關注。全國政協委員、民進中央經濟委員會副主任范小云接受記者采訪時建議，以保障性租賃住房與機構化長租房“兩條腿走路”的發展思路，提高機構化長租房占比，鼓勵提升金融政策對市場化、專業化長租機構的支持力度，以促進長租市場平穩健康發展。
保租房與機構化長租房要“兩條腿走路”
為確保租房人群切實享受到品質租房體驗，范小云提出，持續堅持保障性租賃住房與機構化長租房“兩條腿走路”的發展思路。保障性租賃住房作為福利性政策住房，應發揮民生居住的“兜底性”“補充性”作用。機構化長租房應按照市場化原則，逐步成為市場主力，在一定程度上承接并盤活“購買型”“自有型”存量住房，通過標準化改造出租，使存量房回歸居住屬性。分層分類、有序推進，全面提高租賃住房供給水平，滿足不同類型人群的多元化品質租房需求。
范小云建議鼓勵保租房項目引入專業化規模化長租機構參與運營管理。她認為，長租機構長期深耕市場，一方面沉淀了較多的租客客群，同時基于APP線上化等科技手段，利于降低獲客成本并大幅提升出租效率。另一方面，對租客租房需求更具精準的判斷力，實現“一房一策”“一客一策”精細化運營能力。此外建議，長租機構通過建立規范化、標準化租賃合同、網簽備案等手段，建立保租房運營的信用評級機制，保證交易真實性，幫助主管部門完善監督管理體系。
應盡快提升專業長租機構占比
在我國，目前仍有大量出租房由個人房東自行出租，此類傳統雙邊交易關系在信息對稱、押金支付、租期穩定等方面容易給相關部門造成“糾紛難溯源”，日常“難管理、管不到”等痛點，因此需亟待提升機構化占比，促進市場規范管理、提高監管程度。
對此，范小云建議，提高機構化長租房占比，鼓勵多套房的個人房東，將閑置房屋委托長租機構管理出租，此舉對承接租房需求、維護住房租賃市場秩序、便于主管部門監管均是有益的。
在維護住房租賃市場穩定健康方面，范小云還鼓勵長租機構向委托出租的房東，設置保底收益機制，以及鼓勵長租機構為符合條件的租客免除租房押金。
例如，對于房東方面，長租機構可通過對市場行情、租金預期、房屋品質溢價等一系列因素綜合研判，設計一定比例的保底收益并按月向房東支付，此舉將避免早前租房市場中“高收低出”的模式弊端和資金鏈風險，以及出租空置期加長而導致的房東收益損失，進而保障房東權益長效穩定。對于租客方面，長租機構可與征信機構聯合，對達到一定信用分的租客免除租房押金，這將有助于降低新市民、青年人的租房壓力，推動全社會信用體系建設。
支持對規模性長租機構的金融信貸支持力度
住房租賃本質上屬于民生行業，長租機構作為重要的市場化運營主體和民營企業，降低其融資成本并提高融資效率非常必要。然而，當前市場化長租機構主要以房屋運營為核心模式，并不自持資產，同時受限于主體信用評級，導致直接融資成本較高。
對此，范小云建議，在融資政策方面，充分貫徹中央經濟工作會議“充分激發各類經營主體的內生動力和創新活力，促進民營企業發展壯大”的指導精神，通過提供更為便利的融資渠道、降低融資成本。這樣有助于長租機構獲取更高效、低成本的金融支持，使民營長租機構更有動力參與社會存量房的更新改造、激活房屋的使用價值，擴大高品質供給滿足租房群體的居住需求，進而提升機構化占比、健全長租市場規模。同時，支持規模性民營長租機構參與住房租賃擔保債券發行、房地產投資信托基金，如REITs、ABS等，增強資產信用，提升融資和資金循環能力。還應為民營長租機構引入商業銀行信用擔保等方式(如商業銀行信用擔保)，以提升受擔保的民營長租機構主體信用評級，助力實現可持續的長遠穩健經營。
本文鏈接：全國政協委員范小云：鼓勵支持規模化、市場化住房租賃機構發展壯大http://www.sq15.cn/show-6-6115-0.html
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