21世紀經濟報道記者崔文靜 中國REITs市場將迎來歷史性擴容。
11月28日，證監會就《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》）公開征求意見，標志著我國公募REITs市場正式從基礎設施領域拓展至商業不動產領域，進入“雙輪驅動”新階段。
此次試點是落實資本市場新“國九條”、推動REITs市場高質量發展的關鍵舉措。其核心在于打通商業不動產的權益融資通道，為盤活存量資產、構建房地產發展新模式提供標準化金融解決方案。
市場普遍視此舉為水到渠成。歷經近五年探索，基礎設施REITs已上市77只產品，形成了較為成熟的監管與運行框架，為商業不動產領域拓展奠定了堅實基礎。當前，我國商業不動產存量規模龐大，但缺乏高效退出渠道，試點推出精準回應了市場迫切的盤活需求。
多位業內人士指出，商業不動產REITs意義深遠。它不僅為持有優質物業的企業開辟了全新的權益融資路徑，助力優化資產負債表；更將通過市場機制，推動房地產企業從“開發銷售”向“長期持有、專業運營”的資管模式轉型。同時，這也為投資者提供了具備穩定現金流特性的資產配置新選擇。
一個連接實體商業與資本市場的金融新生態即將開啟，這既是多層次資本市場體系的完善，更是金融服務實體經濟質效提升的重要里程碑。
支持構建房地產發展新模式
商業不動產REITs試點的啟動，被業內視為一個“水到渠成”的結果。它的推出，并非憑空而來，而是建立在近五年來基礎設施REITs的堅實實踐、清晰的宏觀政策導向以及迫切的現實需求之上。
近五年的探索為此次擴容鋪平了道路。自2020年基礎設施公募REITs破冰以來，市場從零起步，穩步成長。
截至2025年11月27日，已上市REITs產品達77只，累計融資規模2070億元，總市值約2201億元。這段歷程不僅驗證了REITs模式在中國的可行性，更在資產篩選、發行審核、信息披露、市場監管等方面積累了彌足珍貴的“中國經驗”，為商業不動產領域的進軍構筑了成熟的制度與生態基礎。
從政策脈絡審視，試點的推出具有高度的協同性。國務院發布的新“國九條”明確提出要“推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展”。與此同時，近期多部委聯合印發的《城市商業提質行動方案》也明確支持商業地產項目發行REITs獲取長效融資。在受訪業內人士看來，商業不動產REITs試點的推出，正是對這一系列頂層設計精準而及時的金融回應，體現了政策的一致性與連貫性。
其深遠的戰略意義，引發了市場各方的積極解讀。多位分析人士指出，試點的核心價值至少體現在三個維度。
支持構建房地產發展新模式被認為是其首要功能。一位券商資深分析師表示，傳統房地產高杠桿、高周轉的開發銷售模式正在經歷深刻轉型，商業地產亟需找到一條依賴長期運營而非短期銷售的全新路徑。REITs為此提供了標準化的退出渠道和持續的權益融資來源。它不僅能夠幫助企業優化資產負債表、降低杠桿風險，更將從根本上倒逼企業從“開發商”轉向專業的“資產運營管理者”，專注于通過提升運營效率來創造現金流和資產價值，而這正是房地產新發展模式的核心內涵。
盤活存量、促進良性循環是另一個關鍵著力點。我國商業不動產存量規模龐大，但流動性不足問題突出。一位來自大型資產管理機構的專家指出，REITs能夠將沉淀在各類商業物業中的巨額存量資產，轉化為資本市場可交易、可定價的標準化金融產品，從而顯著提升資本配置效率。這一過程不僅能激勵管理方通過優化業態、提升服務來直接刺激消費，還能為企業構建“開發培育—REITs上市—資金回籠—再投資”的良性閉環，有效拉動高質量投資。
適配多元化的資產配置需求則是其不可忽視的市場功能。從已上市產品的運行表現觀察，REITs憑借強制高分紅、收益相對穩健的特性，逐漸獲得投資者認可。2024年以來，中證REITs全收益指數表現良好。市場觀察人士認為，商業不動產REITs的加入，將極大豐富REITs市場的資產圖譜，為保險資金、養老金等長期投資者提供兼具穩定現金流與增長潛力的新選擇，同時也讓廣大普通投資者得以低門檻分享優質商業地產的成長收益，成為增加居民財產性收入的有效渠道。
建立權責明晰的立體化監管制度
任何一場成功的金融創新，都需要一套既能激發市場活力又能有效防控風險的規則體系作為保障。此次商業不動產REITs試點的制度設計，鮮明體現了市場化、法治化的原則，在繼承既有框架的基礎上，作出了富有針對性的適應性安排，為市場的穩健起步和長遠發展筑牢了根基。
本次試點的制度亮點突出體現在“穩中求進”。根據《公告》，商業不動產REITs在其他有關事宜上，將參照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》等現有成熟規則執行。一位接近監管層的人士解讀認為，這種設計最大程度地保證了規則的連續性和穩定性，顯著降低了市場各方的學習與適應成本，使得試點能夠迅速、平滑地對接至已有市場體系，確保了政策的可預期性。
在充分銜接通用規則的前提下，制度方案對商業不動產的獨特屬性作出了精準的回應與優化，主要體現在責任主體、資產質量與監管協同三個方面。
進一步壓實基金管理人的主動運營管理責任成為關鍵一環。 《公告》明確規定，基金管理人須主動履行商業不動產運營管理職責。這一定位引發了業內的深入討論。一位基金公司REITs業務負責人坦言，這意味著未來的商業REITs管理人必須深度介入資產的日常運營與價值提升，角色要從被動的財務持有者轉變為積極的資產管理“大管家”。這要求管理人必須配備或聯合具備深厚商業地產“基因”的專業團隊，在招商租賃、業態組合、客戶服務和資產煥新等方面展現專業能力，真正回歸“通過卓越運營創造價值”的本源。
設定清晰的資產準入標準是保障市場健康發展的基礎。 《公告》對入池資產提出了明確要求，需權屬清晰、手續齊備，并已產生持續、穩定的現金流。參與過多單REITs項目的受訪人士表示，這些要求為底層資產設置了必要的“質量門檻”，旨在確保試點初期的資產包是經過市場周期檢驗的成熟、優質物業。這有助于從源頭上管控風險，保護投資者利益，并為整個市場樹立高質量發行的標桿。
構建權責明晰的立體化監管與風險防范網絡則為市場運行提供了堅實后盾。 《公告》清晰劃分了監管職責，中國證監會及其派出機構負責行政監管與風險監測，證券交易所、行業協會則履行一線自律管理職能。這種“行政監管+自律管理”的協同架構，旨在形成監管合力。同時，通過要求基金管理人、托管人及各類中介機構嚴格遵守執業規范，構建了全覆蓋的責任體系，為防范各類風險筑牢了防線。
據了解，圍繞試點落地，證監會、滬深交易所及相關自律組織正緊鑼密鼓地推進配套業務規則的修訂與技術系統準備工作。待《公告》結束征求意見并正式發布后，一套完整、可操作的制度體系將迅速就位。
雙軌并行協同發展
商業不動產REITs試點的推出，標志著我國REITs市場進入了“基礎設施與商業不動產并行發展”的新階段。在業內專家看來，這并非簡單的賽道增加，而是基于資產內在屬性的科學分類與精準施策。兩大領域REITs將發揮各自優勢，協同發力，共同拓展資本市場服務實體經濟的邊界與深度，構建一個更為豐富、更有彈性的多層次金融服務生態。
理解“雙軌并行”的戰略意圖，核心在于把握兩類底層資產的本質差異及其帶來的不同風險收益特征。基礎設施REITs 的資產多具公共或準公共屬性，如高速公路、產業園區、能源設施等，其現金流通常與特許經營協議、政府定價或購買服務密切關聯，因而呈現出收益穩健、波動性相對較低的特點，被視為資產配置組合中優質的“壓艙石”。商業不動產REITs 則完全置身于市場化競爭環境，購物中心、寫字樓、酒店的租金收入直接與經濟活力、消費趨勢、區域競爭格局以及運營團隊的能力息息相關，其收益可能具備更高的市場敏感性和成長潛力，同時對管理人的主動管理能力提出了遠高于前者的要求。
這種天然的差異，恰恰構成了兩者在市場中互補共生的基礎。有券商分析師指出，“雙軌并行”的策略為融資方和投資方都提供了更為精準和多元化的工具與選擇。企業可以根據資產的具體屬性，選擇最適宜的證券化路徑；投資者則能依據自身的風險偏好與收益目標，將基礎設施REITs的“穩定性”與商業不動產REITs的“成長性”進行有機結合，構建更加優化、更具韌性的投資組合。
并行發展模式的核心價值，在于它能夠實現對國民經濟關鍵領域更為全面和精細的金融服務覆蓋。
從服務重心看，基礎設施REITs將繼續深耕交通、能源、水利、環保等關乎國計民生的重大基礎設施領域，致力于盤活存量公共資產，為新型基礎設施建設和國家重大戰略的實施提供長期、穩定的權益型資本支持。
與此同時，商業不動產REITs則將精準聚焦于構建房地產發展新模式，重點服務于商業零售、辦公空間、酒店服務等與消費和內需緊密相連的行業。通過金融工具的賦能，促進城市商業空間的提質增效與更新迭代，從而直接助力消費升級與城市高質量發展。
展望未來，受訪業內人士形成了一個普遍共識：“雙軌并行”僅僅是中國REITs市場的開篇。一個更具廣度、深度與活力的多層次REITs市場生態正在加速孕育。隨著市場實踐的深入和制度環境的持續完善，REITs的資產類型有望進一步拓展，數據中心、物流倉儲、保障性租賃住房、文旅康養設施等符合國家產業政策導向的新型不動產，都可能被納入這個日益壯大的“資產上市平臺”。
這不僅將極大豐富中國資本市場的產品線與投資選擇，更將催生并培育出一批具備國際視野和專業能力的本土不動產資產管理機構，推動整個不動產行業向精細化、金融化、可持續發展方向進行深刻轉型。最終，一個健康、繁榮、兼具深度與廣度的REITs市場，將成為強化金融與實體經濟血脈聯系、助力中國經濟高質量發展的關鍵性金融基礎設施。
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