（文/朱道義 編輯/張廣凱）
回顧過去的一年，全國重點城市商辦市場在深度調(diào)整中努力前行。
新增供應(yīng)持續(xù)涌來，有效辦公需求卻略顯不足。企業(yè)則因經(jīng)濟增速放緩、行業(yè)遇冷及降本增效策略收縮，疊加遠程辦公、共享辦公模式?jīng)_擊等諸多因素，租賃活動也愈發(fā)偏向謹慎。
這讓行業(yè)普遍面臨空置率與租金的雙重壓力。近日，觀點指數(shù)于2025觀點商辦暨資管大會發(fā)布的《2025商辦資產(chǎn)運營報告》顯示，截至2024年末，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等重點城市的16個中國內(nèi)地寫字樓樣本項目，其租金單價為200.15元/平米/月。相較2024年6月末，該租金單價下降了3.09%；與2023年末相比，降幅為4.34%。
而公開數(shù)據(jù)顯示，2025年全國主要一、二線城市辦公樓市場將再度迎來約640萬平米的新增供應(yīng)集中放量，同比增長近七成。若供需關(guān)系無明顯改善，租金下行、空置率走高的局面或?qū)⑦M一步加劇。
不過，在近期舉辦的2025觀點商辦暨資管大會上，思想火花的交流碰撞中，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，盡管2025年的市場圖景更顯復(fù)雜，新的機遇卻也在悄然涌動。
2025觀點商辦暨資管大會現(xiàn)場
正如中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負責(zé)人張存理于現(xiàn)場舉例指出，“據(jù)統(tǒng)計，上海甲級辦公樓辦公當(dāng)中，74%的搬遷租賃為升級需求。”顯然，對于擁有深厚產(chǎn)業(yè)積淀的市場來說，需求仍然存在，只是對于商辦空間的要求迭代升級了。
這就需要運營方主動從“空間提供者”，向“企業(yè)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建者”進階。AI技術(shù)、新經(jīng)濟需求、ESG等全新變量，恰能夠助力行業(yè)打開全新的想象空間，不斷升級服務(wù)模式和產(chǎn)品體系，以適應(yīng)新周期的變化。
張存理也結(jié)合中海商務(wù)辦公樓資產(chǎn)板塊目前于產(chǎn)品升級、智慧化、健康化和綠色化等方面的運營成果，給出了商辦重構(gòu)的具體路徑。
她認為，未來辦公空間是城市發(fā)展的新界面，企業(yè)應(yīng)做到三個重構(gòu)：首先是重構(gòu)空間屬性，其次重構(gòu)服務(wù)邊界，最后重構(gòu)價值體系。當(dāng)空間真正能以人和產(chǎn)業(yè)為核心，當(dāng)運營超越物理邊界、走向生態(tài)共建，商辦地產(chǎn)就能突破周期的局限，成為城市進化的永恒動力。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨也驗證，市場確實存在“逆行者”，即部分樓宇在下行周期中表現(xiàn)亮眼。“這些樓宇多靠近地鐵站、商業(yè)設(shè)施完善，并獲綠色認證，資產(chǎn)在運營加持下能跑贏市場。”
市場新常態(tài)要求運營方從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“生態(tài)服務(wù)商”，具體怎樣做？陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁江沁園以“停車場運營”的獨特視角另辟蹊徑。
他指出，據(jù)陽光海天停車今年統(tǒng)計，老百姓交停車費可能會到1.2萬億的一個規(guī)模，盡管對于樓宇的整體租金是一個小數(shù)，但對于一個細分產(chǎn)業(yè)或集團來說，還是非常可觀。“今年一季度我們簽約的項目數(shù)接近30個，比去年同季上漲了50%，這證明業(yè)主正越來越看重細分市場，即針對停車場這條細分賽道的資產(chǎn)管理。”
據(jù)悉，陽光海天停車目前主打的業(yè)務(wù)是停車場中長期的承包經(jīng)營這項目業(yè)務(wù)不僅能夠給業(yè)主提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，同時也能帶來管理水平的提升。
有趣的是，江沁園也透露，陽光海天停車目前于細分賽道脫穎而出的重要法寶之一，就是對于AI技術(shù)的深度運用。“我們借助AI將物理空間演化為數(shù)字空間，通過大數(shù)據(jù)計算來進一步形成停車的市場化產(chǎn)品，并發(fā)現(xiàn)不同商業(yè)載體中的非固定需求。我們不斷向AI投喂資源，比如通過輸入40多萬張不同的地點照片，從而達成了對40多種停車場景的訓(xùn)練輸出。”
江沁園強調(diào)，場景訓(xùn)練帶來的最大效果，就在于管理狀態(tài)。如今陽光海天在停車場基本沒有巡視人員，智能系統(tǒng)能夠自動捕捉到40多種特殊、突發(fā)的情況，比如火災(zāi)、消防栓移動、人流聚集，車門車窗沒關(guān)等，并即時觸發(fā)工單，派發(fā)給當(dāng)?shù)仨椖拷?jīng)理。
從上述案例可以看出，AI熱潮已經(jīng)明顯帶動了相關(guān)商辦企業(yè)的業(yè)務(wù)擴張。
謝晨指出，“一季度的很多需求，和Deepseek是不無關(guān)系的。”對于2025年，他總結(jié)關(guān)鍵詞為“新質(zhì)生產(chǎn)力、成本和品質(zhì)”。預(yù)計短期內(nèi)，供應(yīng)和租金還是會較為嚴(yán)峻，但也看到一些新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，以及消費企業(yè)特別是服務(wù)型的消費企業(yè)需求動能強。
本文鏈接：供需失衡致商辦整體萎靡，做“生態(tài)服務(wù)商”才能跑贏市場http://www.sq15.cn/show-3-145729-0.html
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